Dieses Wochenende habe ich mal so richtig meine Zeit verschwendet. 177 Seiten habe ich gelesen. So lange ist er, der Koalitionsvertrag der möglichen Neugruselauflage der Großen Koalition.
Mein Buch zu den Mieterhöhungsverfahren erscheint im März auch als Neuauflage. Da gehört natürlich alles rein, was neu ist, dachte ich mir. Außerdem wollte ich hier auf cashkurs.com meinen Lesern eine Zusammenfassung der beabsichtigten Änderungen der GROKO im Mietrecht liefern.
Hier können Sie den Vertrag selbst lesen, wenn Sie möchten. Vorab: Es lohnt sich nicht.
Wohnraumoffensive
Vollmundig erklärte der Innen- und Heimatminister in spe, Horst Seehofer noch am Donnerstag, dass viel Gutes für die Bürger vereinbart wurde.
Dieses „Gute“ habe ich lange gesucht. Gefunden habe ich viel Geschwurble, unverbindliche Absichtserklärungen und im nächsten Abschwung nicht finanzierbaren Umverteilungswahn.
Im vollmundig als „Wohnraumoffensive“ bezeichneten Kapitel heißt es „Wir wollen erreichen, dass 1,5 Millionen Wohnungen und Eigenheime frei finanziert und öffentlich gefördert gebaut werden. Hierzu gehört auch, dass der Bestand an bezahlbarem Wohnraum gesichert wird.
Wir werden im Rahmen eines „Wohngipfels 2018“ mit Ländern, Kommunen, Vertretern der Bau- und Immobilienwirtschaft, der Mieter- und Vermieterverbände und der Gewerkschaften Eckpunkte eines Gesetzespaketes „Wohnraumoffensive“ vereinbaren.
Das „Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen“ und die im Rahmen dessen begründete Innovationspartnerschaft werden fortgesetzt. Beide werden bis 2021 die Umsetzung der Vereinbarungen begleiten und gegebenenfalls weitere Initiativen zur Zielerreichung beim Wohnungsneubau anstoßen. Für eine „Nachhaltige Baulandmobilisierung und Bodenpolitik“ werden wir eine Enquête-Kommission einsetzen.“
Im Wesentlichen sollen für die Schaffung von Bauland die Kommunen und Landwirte herangezogen werden. Was die „Enquête-Kommission“ da nun genau machen soll, erschließt sich mir nicht.
Für den freifinanzierten Wohnungsbau im bezahlbaren Mietsegment sollen steuerliche Anreize geschaffen werden. Erst verteuert man die Baukosten durch fragwürdige Energieeinsparverordnungen ins Unermessliche und dann sollen Privatinvestoren für ein „bezahlbares Mietsegment“ sorgen. Da bleiben keine Wünsche mehr offen und kein Auge mehr trocken.
Mieten
Ein paar Absätze weiter, im Kapitel „Mieten“ heißt es dann „Wir wollen Mieter besser vor bewusstem Missbrauch bei der Ankündigung und der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen schützen. Das gezielte Herausmodernisieren wird künftig den Tatbestand einer Ordnungswidrigkeit erfüllen und für Mieter Schadensersatzansprüche begründen.
In Gebieten geltender Kappungsgrenze für Mieterhöhungen wird die Modernisierungsumlage auf acht Prozent abgesenkt.
Wir wollen verhindern, dass Mieter durch Modernisierungsmaßnahmen unverhältnismäßig belastet werden. Die monatliche Miete darf künftig nach einer Modernisierung nicht um mehr als drei Euro pro Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren erhöht werden (Kappungsgrenze)."
Aha. Vermieter sind also Halunken, die nichts anderes im Sinn haben, als ihre Mieter „herauszumodernisieren“. Das bedeutet, so aufwendig zu modernisieren, dass die Mieten danach so hoch steigen, dass sich kein Mieter die Mieten mehr leisten kann und deshalb ausziehen muss. In Zukunft können Sie modernisieren wie Sie wollen, mehr als drei Euro Mieterhöhung pro m² Wohnfläche sind dann nicht mehr drin.
Nichts ist weiter von der Realität entfernt, als diese Sichtweise. Die kleinen Privatvermieter, die ich kenne, liegen mit ihren Mieten zum Großteil deutlich unter dem, was der Markt bereit wäre zu zahlen. In Gesprächen, die ich mit diesen Vermietern, auch auf meinen Seminaren führen darf, höre ich oft das Argument, dass man seine guten, pünktlich und zuverlässig zahlenden Mieter, nicht vergraulen möchte. Schon gar nicht, wenn diese einigermaßen pfleglich mit der Wohnung umgehen.
Es sind die großen Wohnungsunternehmen und Vermietungsgesellschaften mit Wohnungsbeständen von teilweise über einhunderttausend Einheiten, die strikt und rücksichtslos nach betriebswirtschaftlichen Renditemaximierungsgesichtspunkten vorgehen. Erst recht, wenn sie ihre Teilhaber zufriedenstellen müssen.
Leider werden auch die Mieter durch diese Politik der „Abgehobenen“ der Kanzlerwahlvereine nichts gewinnen.
Ausdünnung des Mittelstandes
Diese Koalitionsvereinbarung ist nichts anderes als eine Fortsetzung der unseligen Politik der letzten Jahre zur Ausdünnung des Mittelstandes.
Bezogen auf Immobilien bedeutet das, dass die Vermietung von Wohnraum für Kleinanleger unattraktiver wird. Die Vermieter werden mit Vorschriften, Gesetzen und Verpflichtungen wie beispielsweise dem Ausstellen von Meldebescheinigungen und Informationszwang an die Eichämter beim Wechsel von Wasseruhren weiter überladen.
Wer hat da noch Lust, Wohnungen zu vermieten? Zum Kapitel „Finanzen und Steuern“ will ich mich an der Stelle gar nicht äußern. Realitätsferne und Blabla prägen auch dieses Kapitel.
Konsequenz
Die Konsequenzen aus der Politik und der uns nun drohenden Neuauflage stellen sich für mich folgendermaßen dar:
Wenn die Zinsen steigen, wird es unangenehm für Vermieter. Ich wurde hier von Lesern, die Zinsanstiege für ausgeschlossen halten, für meine Überzeugung, dass die Zinsen steigen, schon im letzten Jahr gescholten. Das ändert nichts daran: Die Zinsen werden steigen.
Wo immer aus steuerlicher und wirtschaftlicher Sicht möglich, sollte man den in den letzten Zügen liegenden Preisboom nutzen und Wohnimmobilien verkaufen. Bei Geschäftsräumen und Gewerberäumen sehe ich das entspannter.
Wohin dann mit dem Geld, fragt sich mancher. Ich für meinen Teil stecke einen nennenswerten Teil davon in Gold und vor allem in das spottbillige Silber. Immer physisch und an sicherem Ort gelagert.
Wer sich nicht trennen kann oder dem Immobilienkaufwahn verfallen ist, sollte zumindest mein Buchdazu lesen, damit die gröbsten Fehler vermieden werden.
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Kommentare
Haben sie diese Analyse und Anmerkungen auch der Bundesregierung zum lesen Zugesandt ? Anscheinend ist derjenige wo Werte schafft der Depp in der Nation.Wer soll den überhaupt noch Wohnraum schaffen, sich dem Risiko aussetzten und dann noch von Gesetzen und Paragraphen "Verwillkürt" werden.
So wird das nichts mit Wohnraum ! Warum auch.
RS40
Die Staatsausgaben steigen immer weiter & der Staat wird immer fetter.
Fleißbandarbeiter zalhlen inzwischen die höchste Steuerklasse & Normalverdiener sind bettelarm!
Wieso das Ganze Drama? Ganz einfach, weil der Staat immer mehr Kapital verbrennt. Alleine durch die Festgefahreren Steuersätze, die niemals "INFLATIONSBEREINIGT WURDEN", enteignet man jeden Bürger (Kalte Progression).
Das es nicht längst zu einem Volksaufstand gekommen ist, bleibt für mich ein absolutes Rätsel ...
Dieser Koalitionsvertrag ist eine Kriegserklärung an die Reste der freien Marktwirtschaft in diesem Land.
Es ist immer wieder einfach nur lächerlich wenn das Pack sich vor die Presse traut und total fertig verkündet was für großartiges Erfolge fürs Volk geleistet zu haben.
Naja. In Berlin nichts neues....
Nur mal ein Beispiel für diese Gängeleien, die bereits heute üblich sind: In meiner Stadt muss man als Vermieter, wenn man eine Wohnimmobilie in der Kernstadt erwirbt und renovieren will, für jede Wohneinheit einen Parkplatz nachweisen. Stehen einem z. B. bei einem Haus von 10 kleinen Wohneinheiten diese Parkplätze nicht zur Verfügung, da Platz in den Innenstädten rar und teuer ist, muss man bei uns 6.000 Euro pro fehlenden Platz an die Stadt zahlen ... ohne Gegenwert. Parkplätze sind dadurch natürlich trotzdem nicht entstanden, aber die Stadt hat einfach mal 60.000 Euro abkassiert! Dieses Geld fehlt anschließend für Renovierungen und dem Mieter darf man natürlich auch nicht diese Gebühren anrechnen. Also lässt man den Kauf, wenn es nicht wirtschaftlich ist. Von kommenden übertriebenen Pflicht-Dämm-Projekten und weiteren Brandschutzmaßnahmen, die sich gegenseitig behindern, mal ganz abgesehen.
Ja, der private Vermieter wird durch Staat und Großkonzerne abgelöst, ich glaube früher nannte man das Faschismus.
Wir haben auch eine Modernisierung der Heizungsanlage mit Solarkombi durchgeführt. Da wir das Endreihenhaus mit Garten in Bestlage innerhalb der Stadt im Vordertaunus, Baujahr 1994 für 5,40 EUR/qm vermieten, müssen wir natürlich die Modernisierungskosten umlegen, bei 11 % kommen wir gerade auf Null raus. Mit Einrechnung von Investitionszinsen würde es ein Verlust ergeben, die Arbeitszeit für Planung usw. bleibt ebenfalls unberücksichtigt. Da die Heizung sich abnutzt, müssen wir ungefähr, wenn der Objekt aus der Verlust- in die Gewinnzone kommt, die Heizung durch eine adäquate ersetzen. Unsere Mieter sparen allerdings nach der Mieterhöhung rund 600 EUR/Jahr, da sie es extrem warm mögen.
Bei 8% rechnet es sich vieles nicht mehr und dann noch die Festschreibung auf 3 EUR/qm für 6 Jahre, macht 0,50 EUR pro qm und Jahr, da kann ich nicht frei gestalten.Was, wenn ich ein gutes Angebot erhalte und bereits vor 5 Jahren modernisiert und den Betrag ausgeschöpft habe?
Für den Mieter zählt doch die Gesamtbelastung und die kann durch Modernisierung sinken.
Sollen sämtliche Firmen jetzt auch so wirtschaften?
Herr Trepnau, bitte auch einmal einen Artikel über die Verweigerungsmöglichkeiten des vollen Steuerabzugs veröffentlichen, wenn Miete oder Nebenkosten nicht eingefordert wurden oder der Höhe nach zu niedrig waren.
Für Deutschland sehe ich folgendes Szenario:
Die Nachfrage auf den Wohnungsmarkt bleibt angespannt hoch, da zu viele von außerhalb Deutschlands auf den Wohnungsmarkt drängen. Die Mieten können nicht angemessen angepasst werden, die Mietgesetze stehen dem entgegen. So dass die Objekt die langfristig vermietet wurden zu niedrige Mieten haben, insbesondere im Vergleich zu ihrem Marktwert.
Neubauwohnungen werden durch private Vermieter nicht länger entstehen, da die Mietrendite bereits negativ ist. Die Instandhaltungen werden heruntergefahren, da die Handwerkskosten hoch und die sich aus Renovierung ergebende Rendite niedrig oder negativ ist.
Der Zins in Deutschland wird durch die Verschuldungspolitik ansteigen, damit lohnt sich die Anlage in zweijährige Staatsanleihen und Festgeld wieder. Die Vermieter werden älter, ein Miethaus macht Arbeit und birgt Risiken. Meine Eltern haben ihr Objekt nach Mieterauszug in Toplage einer Großstadt mit siebzig Jahren auch verkauft. Ihr Mieter, ein Akademiker-Ehepaar hat erst beim zweiten Kind gekündigt, da die Miete aus ihrer Studentenzeit sehr günstig war. Die Wohnung ist jetzt vom Markt.
Es wohnen wieder Studenten dort, allerdings haben ihre Eltern gekauft.
Also weniger Neubauten durch Private und Reduzierung des Bestands durch Verfall und Selbstnutzung.